Hay que apostar a los barrios emergentes

El arquitecto y desarrollador Gustavo Esses, socio de EN Studio, explica cómo llegar con productos novedosos a zonas poco desarrolladas.

GUSTAVO ESSES. Uno de sus proyectos recién lanzados es Mirabilia Belgrano, en Arcos y Roosevelt, frente a la plaza Alberti y con vista al río.

GUSTAVO ESSES. Socio de la empresa Esses/Naistat, es arquitecto y desarrollador.

GUSTAVO ESSES. Uno de sus proyectos recién lanzados es Mirabilia Belgrano, en Arcos y Roosevelt, frente a la plaza Alberti y con vista al río.

Fueron un estudio, pero ahora son una desarrolladora inmobiliaria. Gustavo Esses y Ariel Naistat empezaron con refacciones baños y cocinas (“como todo el mundo”), después proyectaron viviendas, hoteles y fábricas; en los años 90 ganaron altura –literalmente– con edificios multifamiliares para el Banco Hipotecario, y a mediados de esa década construyeron su primer emprendimiento propio: Polo Plaza, en Las Cañitas. En la actualidad su lugar en el mundo es Palermo Hollywood, ya que, a contramano del refrán dealer “no pruebes nunca lo que vendés”, los dos viven en uno de sus proyectos-emprendimientos, las torres Mirabilia, y mudaron su estudio a otro, las Oficinas Humboldt. Desde allí, Esses defendió frente a ARQ la máxima que los guía: “Somos ante todo arquitectos”.

–¿Cómo se convirtieron en desarrolladores?

–Siempre trabajamos para nosotros mismos, jamás pasamos por un estudio grande, así que desde el principio tuvimos que interiorizarnos en cuestiones económicas y legales, y tener más responsabilidades dentro de los desarrollos. Hasta que un día nos cansamos de que a las decisiones las tomaran los demás, porque los que somos arquitectos y amamos lo que hacemos nos diferenciamos de los que ven este trabajo sólo como un negocio. Desde ese día no hacemos nada sin estar convencidos, aunque no sea lo que nos dé más ganancia.

–¿Qué tiene que hacer hoy un desarrollador para poder trabajar?

–Nuestra fórmula es tratar siempre de saber qué necesita la gente que tenemos alrededor, que es una forma más de detectar qué está buscando el mercado. Es decir, tratar de interpretar lo que busca el consumidor final, no los inversores, tratar de interpretar qué busca el usuario, que en suma es hacer una buena compra.

–¿Qué condiciones tiene que tener un proyecto para que resulte viable?

–En primer lugar, buscamos localizaciones que estén creciendo o que tengan la potencialidad de crecer, pero que no estén demasiado “descubiertas”, y desarrollamos lo que estimamos que falta en esos lugares. Por ejemplo, las torres Mirabilia fueron de los primeros departamentos premium de Palermo Hollywood, cuando todavía no estaba desarrollado como hoy. Lo mismo cuando lanzamos las Oficinas Humboldt, porque notamos que no había edificios de oficinas en el barrio. Las empresas que trabajaban en la zona, ligadas al negocio audiovisual y a la comunicación, estaban instaladas en edificios viejos que no estaban preparados para esa función. Fuimos los primeros. Pero también tratamos siempre de variar en los rubros; si vemos que estamos construyendo demasiadas viviendas, buscamos proyectos de oficinas para no depender de un solo tipo de demanda y correr el riesgo de que un día no se venda más.

–¿Qué proyectos están desarrollando actualmente?

–Acabamos de lanzar el edificio residencial Mirabilia Belgrano, en Arcos y Roosvelt, que en realidad es de transición entre Belgrano y Núñez, donde, donde estaba el laboratorio Rontag. Por esa zona no hay edificios de viviendas de alta gama, y notamos que el barrio lo recibió como una oportunidad de revalorización. Son departamentos de uno a cuatro dormitorios, al que se suma un bloque independiente de estudios profesionales. La variedad de la oferta sirve para captar un abanico más amplio de compradores; y lo vendemos todo en pesos.

–¿Los afecta el “cepo” en el segmento en que se mueven?

–Vamos a ver, porque todavía no tenemos idea. Con este proyecto tuvimos que cambiar todo el esquema cuando ya habíamos comprado el terreno en dólares a principios de 2012, junto a un grupo de inversores, después de una negociación de un año entero. Pero a los pocos meses tuvimos que pesificar toda la operatoria. Como el precio de las unidades se fija proporcionalmente en relación al costo del terreno y al costo obra, la parte que corresponde al terreno nos resulta imposible de calcular. En cambio, con el costo de obra, que es en pesos, no hay ningún problema.

–¿Creen que la pesificación del mercado es positiva?

–A largo plazo, sin duda lo va a ser. El problema es ahora, cuando estamos entre dos monedas.
Fecha: 15-03-3012.